毛利哥：房地产市场消失的33万亿现金流去了哪里？！

房价到底是否有泡沫，其实我们大家都能有体会，一二线城市我们最为感同身受，毕竟租售比已经来到了极其不合理的水平了，上海为例，一平米的平均价格几乎是很多人半年的工资了。平均价格6万每平米，假设年薪12万人士，意味着不吃不喝50年所有的收入都要贡献给房子了。

我们先看一组上海的数据

我们不禁要问一下，楼价高企，幕后推动者是谁？！

先看一组从国家统计局汇总的数据，这组数据我从2000年开始统计的。如下图：

先做一下名词解释

　房地产开发企业本年到位资金（城镇房地产投资本年资金来源)：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。该指标是累计数据。

　商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积）。该指标是累计数据。

　商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价）。该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。

以上名词解释均来自国家统计局官方注解。

根据数据，我们可以清晰的看到，几乎每年的房地产销售额均无法覆盖房地产投资资金来源，从2000年开始累计房地产企业现金流是负33.249万亿！

看到这组统计数字后，不知道您心里是什么感想？！

企业最重要的是保持良好的现金流情况，而这个行业整体企业经营现金流不平衡所带来的嗜血性，令人毛骨悚然。

我把整体A股上市公司的情况做了一份列表，我们可以看到如下情况：

从数据统计来看，全市场A股有128家房地产公司，总市值规模是1.7288万亿，但总经营活动现金流是负261亿，行业平均负债率为64.45%，这也意味着整个A股房地产企业基本都属于在倒贴。为了维持这个1.72万亿的规模不至于轰塌，需要倒贴261亿现金予以维持周转。那么这钱又是哪里来的？！

显然，整个行业都处于高负债运营体系中，全行业现金流都令人堪忧！这份数据和国家统计局的销售及资金到位所产生的负现金流结论是相吻合的。

我们来看一下我国的M2总量，有180万亿的规模之多！

而自2000年开始累计下来的负33万亿现金流，意味着市场需要有超越这个数倍的资金量才能让这个行业维持运作而不至整个行业发生危机。那么假设乘积数为3倍现金用于周转的话，M2中的180万亿货币就有接近100万亿货币被锁定在了房地产市场中了！

那么这样逻辑推断的话，历年来M2超发是有一定原因的，可以确认是为了维持房地产市场及企业而被动超发的。对于美联储多次加息，而央行还继而不断降准释放人民币流动性，这样的情况下人民币现阶段的汇率能否保住“7”，是否需要保“7”看来问题已经很容易解答了。

我们都知道当气球吹到最大的时候，要么用针戳破让气球爆了，要么从气门慢慢放气，让气球慢慢干瘪！

那么现阶段既要维持房地产行业不出现极端金融风险，又要让杠杆快速下降，唯有让M2在低速运行，让存量房地产尽快出清并快速回笼资金，降低整个行业杠杆率。

大水漫灌肯定不可取，对于金融市场来说后面的日子是难以煎熬的。为了清除房地产市场作为M2的蓄水池，让气球放气的过程会相当漫长，我们要做好持久战的心理准备。

房地产肯定是泡沫了，投资已是万万是碰不得的了！