政策托底转刺激？

       近期包括菏泽、重庆、佛山等地在内的多城针对商贷首付比例进行下调，广州、深圳、杭州、苏州等地连续下调房贷利率，结合此次郑州“认贷不认房”政策落地，意味着当前已进入地产政策刺激周期。

       首先从住建部会议最新表态来看，仍然继续坚持“房住不炒”的定位，强调要增强房地产调控政策协调性和精准性，因此从全局视角并不意味着政策的全面转向。

       尽管市场期待核心城市成交放量带动需求端预期改善，进而扭转基本面下行趋势，但结合当前行业及企业去杠杆大背景，未来政策演化仍要避免出现房价大幅上涨的情况，有效化解当前地产金融风险才是政策优化的着力点。

                                                                      图一：房地产平均收入                           数据来源：阿牛智投

       2月销售整体下行

       1-2月TOP100房企操盘销售金额同比下降43.2%。TOP100房企操盘口径销售金额为9266.5亿元，增速较1月降低3.5个百分点；权益口径销售金额为7329.8亿元，同比降低44.8%，增速较1月降低2.6个百分点，权益比79.1%。

       门槛方面，从2022年1-2月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP31-50房企，同比下降40.1%；TOP51-100房企排名第二，同比下降40.6%；跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降49.2%。

       从2月单月操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为407.0亿元，其次为万科地产、融创中国、保利发展，分别实现销售金额306.9、213.8、193.2亿元。

                                                              图二：房地产经营现金流                       数据来源：阿牛智投

       龙头房企机遇出现

       在稳增长的大背景下，我们认为政策释放力度将逐级强化，非热点城市将打破以往过度调控的枷锁，后续行业基本面有望伴随政策的逐步改善而迎来复苏。

       对于房企而言，未来随着行业格局和发展模式的重构，中长期来看房企的经营管理效率和信用获取能力将是重点关注要素，行业内部加速出清意味着集中度提升机遇的出现，建议关注经营及财务相对稳健的房企。

                                                                 图三：房地产预收账款                             数据来源：阿牛智投

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